Wer seine Mietwohnung unerlaubt gewerblich nutzt oder untervermietet, riskiert unter Umständen die fristlose Kündigung. In manchen Fällen muss der Vermieter allerdings zustimmen oder einen Untermieter erlauben.
Nie so aktuell wie in Corona-Zeiten: Die Arbeit in den eigenen vier Wänden ist für viele ein wichtiges Thema. Arbeiten Mieter von zu Hause aus, ist Vorsicht geboten, denn gerade in der Mietwohnung ist nicht alles erlaubt.
Denn: In der Regel dürfen Mieter ihre Wohnung nur zu Wohnzwecken nutzen. Fällt die gewerbliche oder teilgewerbliche Nutzung aber gering aus und stört die Nachbarn nicht, muss der Vermieter sie erlauben.
Gewerbliche Nutzung: Was erlaubt und was verboten ist
Wann liegt eigentlich eine gewerbliche Nutzung vor?
Sie liegt dann vor, wenn die Mieter:innen von ihrer Wohnung aus Geld verdienen, also von zu Hause arbeiten.
Wichtig für den Vermieter ist hier, wieviel der Wohnung zu Gewerbezwecken dient und ob das Gewerbe nach außen wirkt.
Nutzt der Mieter mehr als 50 % seiner Wohnung gewerblich, gilt hier nämlich das Gewerbemietrecht.
Hier stellt sich auch die Frage, ob die Nutzung der jeweiligen Gebäudewidmung entspricht. D. h. sind hier überhaupt Gewerbe gestattet - ist es ein reines Wohnmietshaus oder ist es ein Wohn- und Geschäftshaus.
Das macht einen großen Unterschied.
Auf jeden Fall benötigten Mieter:innen die Zustimmung des Vermieters -
lt. Entscheidung des Bundesgerichtshofes ( Az. VIII ZR 165/08)
Welche Punkte sind für den Vermieter entscheidend/ benötigen dessen Zustimmung:
- hat die berufliche Tätigkeit der Mieter:innen eine Außenwirkung ( Werbeschild, anderes Klingelschild)
- ist die Tätigkeit störend für andere Hausbewohner
- gibt es eine Lärmbelästigung
- werden ständig Waren geliefert (sehr störend für andere Hausbewohner, da Paketboten auch bei anderen klingeln werden)
- wird es viel Publikumsverkehr geben? 2-3 Termine in der Woche könnte man normalem Hausbesuch gleichstellen.
Es ist immer ratsam, eine gewerbliche Nutzung mit dem Vermieter abzustimmen und schriftlich festzuhalten!
Erlaubte Tätigkeiten - ohne Zustimmung
- Telefonarbeiten im Home-Office
- schriftstellerische Tätigkeiten
- Unterrichtsvorbereitungen von Lehrkräften
Vorteile einer beruflichen Nutzung der Wohnung
Gewerbemieten sind meist immer höher als Wohnraumieten. Daher könnte die Vermieterseite ihre Erlaubnis zur gewerblichen Nutzung von einer Mieterhöhung abhängig machen.
Grundsätzlich gilt
Verschiedenen Urteilen des Bundesgerichtshofes zufolge dürfen Mieter eine Wohnung, die ausschließlich zum privaten Gebrauch angemietet wurde, nicht ohne Weiteres für berufliche Tätigkeiten nutzen. Passiert dies trotzdem, handelt es sich um eine vertragswidrige Nutzung der Mietsache, was den Eigentümer unter Umständen zu einer fristlosen Kündigung des Mietvertrags und zu Schadensersatzforderungen berechtigt.
Fazit
Hält man die Wirkung nach Außen und den Publikumsverkehr um die Nebenbeschäftigung Zuhause in Grenzen, hat man nichts zu befürchten. Es gilt auch, andere Mieter durch die gewerbliche Nutzung der eigenen vier Wände nicht übermäßig zu belästigen und vor allem keine Mitarbeiter Zuhause zu beschäftigen.
